今年4月11日，扬州出台楼市调控新政，设置已购商品住房转让年限，明确规定：在扬州市区范围内户籍居民家庭拥有第二套房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。此调控一出，让很多以投资为导向的扬州买房人夜不能寐。
今天，距离扬州颁布住宅“限售令”已过去51天住，这一期间，扬州多家楼盘开盘，都是当日卖完所有房源，如南区的德辉天玺湾，北区的联发星领地、万江北山园、东区的新城吾悦广场等。我们不禁好奇，这些人买房真的都是为了住吗？还是有投资的成分？
在这51天里新买住房的扬州买房人，他们可曾想过，自己手中这套房最快两年后才能卖出，到时卖出的，能否跑赢其它理财产品？或者说，用同样一笔资金去投资低风险理财产品，两年后是否比他们卖房赚的多？今天，我来为大家算笔账。
一、若未来两年扬州房价趋稳，全款购房已拼不过低风险理财?
要想明白上面两个大问题，我们必须先搞清楚一个大前提。那就是现在买房持有两年，遭遇的有可能是扬州房价“涨不动”的两年。
回顾扬州房价过去10年的发展历史，从10年前的两三千，慢慢涨到扬州市区（广陵区、邗江区、江都区）均价九千多，现在房价很可能进入一个新的“小周期”，在这个“小周期”内，房价可能会在高位盘整。
现在都在控房价，扬州市区的价格红线控制在9450元/㎡，若未来两年调整周期重复的是之前比较好的时段，你是全款买房，到两年后你可以卖出时，这个投资行为的年度应在3%左右(扣除你买房要交的契税，以及持有两年产生的物业费)。
不过，如果你把这笔买房钱拿去买一些低风险互联网理财产品，你会发现年化已超出你买房的。
如腾讯的互联网理财产品，其近3月年化率已达4.05%。而支付宝的余额宝产品，其近一个月的年化率差不多也有近4%。更不用提一些定存类产品，比如还是在腾讯平台上的定存类一年365天的产品，其参考年化甚至达5.1%。
这里就不提那些不固定的高高风险理财产品(股票、期货)了，它们虽然有可能在短周期内能让你获得更高回报，可一旦出现亏损，确实比你买房来的不值得多。
还有一种情况，就是你全款买房再把它拿来出租两年，这两年你还能获得额外的。
不过现在扬州房子租售比偏离所谓安全线非常厉害，比一线城市很多房子偏离度都多的多，所以两年内租金不容乐观。租金再加上房价，可能还是拼不过低风险互联网理财产品的。
二、算笔明账告诉你：想在扬州买房赚钱，长线投资比短线更靠谱
当然，现在市场上买房的基本都是通过贷款按揭手段，不过按揭贷款应现有市场限贷、利率优惠取消等等因素，存在很多成本增加的因素，变量较大，不是特别好计算实际。
这里我们只能按照成本支出的情况去举例。
今天，我在中国房价行情平台查到一份实时数据：目前扬州市区实时房价9398元/㎡，一套住房平均总价117万元。
假设你买一套总价117万元的扬州新房，做按揭且完全没被限贷(条件够优厚吧)，这样你的首付应该是35.1万元，贷款总额81.9万元。再按照基准利率(炒房客几无可能)，贷满30年，等额本息的方式计算，月均还款4346.65元，两年后剩余贷款本金约79.38万元，共支出本息约10.43万元。
两年后，我们假设这套房以124.1万元卖出(房价年增幅约3%计算)，扣除应还贷款剩余本金79.38万元，最后实际应得44.72万元，再减去你的首付35.1万元，以及这两年支出的贷款本息10.43万元，还有各种税费(主要是契税，就按1%算吧，1.17万元)，最终将净亏1.98万元。
也就是说，你在实际支出35.1万元的前提下，在最优厚的贷款情况下，如果房价每年只涨3%，如果房子两年限售期满后就卖，你只能吞下亏钱的苦果。
需要注意的是，以上一切设想，都是基于一个大前提，就是未来两年扬州房价整体趋稳。
如果2018年调控周期提前结束，房价出现以前那样凶猛补涨(其实也不用太凶，涨个15%就可以)，那卖房无疑会大大提升，很容易远超普通理财。
这样看来，现在如果还把所有资金，拿去做两年内短期投资扬州房产的人，我觉得他们更多是在赌，赌扬州楼市调控周期不会到两年，一年就结束，赌调控周期一结束扬州房价就会出现报复性猛涨。
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