【案例】如今，不少市民都知道，开发商销售的商品房，因为用地性质不同，其土地使用权限有40年、50年、70年等多种区别，而且，不少市民认为，花同样的价钱，买的房子当然是土地使用年限越长越好，否则就会觉得吃亏。西区江阳西路一个商业楼盘，开发商2003年取得了国有土地使用权证，去年交房时，部分细心的业主发现土地使用权只剩30年了。于是，纠纷来了。
【分析】笔者百度了一下，发现范围内类似案例中的争议为数不少。绝大多数文章标题使用了“房屋产权缩水”的字样。笔者认为，这一方面可能是某些媒体记者故意玩噱头，用如此敏感的字眼儿来刺激读者的眼球，另一方面，笔者个人认为，“房屋产权缩水”是个伪命题。笔者不揣陋见，就此问题谈点儿个人认识，并求教于方家。
一、通常所说的“房屋产权缩水”实为“土地使用权期限缩短”
（一）房屋所有权与土地使用权不是同一个概念，切不可混为一谈
房屋所有权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、、处分。房屋所有权，是一种性物权，没有期限之说。我国宪法、民法通则以及物权法均对此有非常明确的规定。土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、和有限处分的权利。《中华人民共和国土地管理法》第二条明确规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”所以说，房屋所有权与土地使用权不是同一个概念，切不可混为一谈。发生在商品房买卖过程中的所谓“房屋产权缩水”实为“土地使用权期限缩短”。
（二）行政法规对于不同性质的土地使用年限的规定并不完全适用于商品房购房人。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让高年限按用途确定：居住用地七十年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，)商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。一般来说，上述年限从土地使用权人领取《国有土地使用权证》之日起起算。对于房地产开发项目而言，开发商从拿地到业主办理“两证”，这中间起码有个两三年的时间，如果存在项目转让或者开发商囤地、土地闲置等情形的话，这个时间可能更长。所以，业主们领到的《国有土地使用权[《城市房地产管理法》第四十二条]证》上注明的使用年限低于上述规定，应是房地产项目开发题中应有之意。业主们以“土地使用权期限缩水”为由进行维权的话，似无法律依据。而且，在现实生活中，可以说，每个商品房买受人都面临这个问题。如果因为“土地使用权期限缩短”而维权的话，那岂不天下大乱？很显然，这不是立法者的初衷，公众对此也不应过分解读。
有人说，土地使用权期限缩水对于房产价格有着很大的影响。姑且不论这一命题客观上是否站得住脚，如果这一命题成立的话，然而，不断上扬的房地产价格是不是弥补了这一缺憾呢？
二、业主以“土地使用权期限缩水”为由进行维权，需要弄清开发商是否存在违约或侵权的情形
业主以“土地使用权期限缩水”为由进行维权，从民事责任方面来分析，不外乎两种情形，一是开发商违约，二是开发商侵权。
业主与开发商之间是商品房买卖合同关系，关于项目地块规划用途及使用年限在商品房买卖合同示范文本中亦有明确注明，市区商品房销售场所关于项目各项准建手续也有公示。由此可见，关于项目土地使用年限问题，开发商并无故意隐瞒之事实。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定，“当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”。结合法律规定，笔者认为，在此类纠纷中，开发商不承担违约责任。
《中华人民共和国物权法》百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”该法条的“自动续期”、“依照法律规定办理”、“依照法律、行政法规的规定办理”等规定，一是语焉不详，二是关于建设用地使用权期间届满之后土地使用者到底如何继续使用土地，现行土地立法并无明确规定。
世界上任何一个国家，土地作为国家资源，使用都是有偿的。西方许多国家的业主虽然拥有所谓的（土地）“产权”，但是每年都要承担沉重的物业税，征收的物业税会根据房产价值的变化而变化。这种物业税实际上就是一种土地使用“租金”，只不过他们是按年征收而已。在我国，建设用地使用权期间届满之后继续实行有偿使用，应该是公众的立法预期。对于某个特定的房地产项目而言，广大业主的土地使用权期间届满应该是在将来的某一特定时间点同时到期，不存在有先有后的问题。毋庸置疑的是，土地使用权期间届满之后如何继续使用，属于国家立法和政策层面问题，不能认定为开发商现实性的、既存性的侵权行为。
既然即不存在违约又不存在侵权，业主何来的维权之说？
综上所述，笔者之所以认为房屋产权缩水是个伪命题，一是认为在现行法律制度框架之内，探讨这个问题没有什么实在意义，二是土地使用权限缩短对业主的合法权益是否构成损害，尚无定论，无法断定其真假，即不存在分析的基础，也不存在通过经验可以进行综合判断。（扬州民建房地产支部蔡剑）
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