在商品房买卖过程中，商品房交付是其中一个重要环节。实践中，围绕商品房交付使用，开发商与购房人之间产生了不少矛盾和纠纷，如交付主体到底是开发商还是物业公司？不完全符合交房条件是否直接导致购房人有权不收房？验房与交付到底谁先谁后？等等。从本期开始，笔者将围绕实践中产生的诸如此类的交付纠纷一一进行分析，意在普及宣传法律，明辨是非，减少此类纠纷的产生。
【案例】商品房买卖合同双方当事人分别是开发商与购房人，交付使用时交付主体往往变成了物业公司。开发商将商品房的钥匙交给物业公司，通知购房人从物业公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，纠纷因此而产生。
【分析】笔者认为，双方当事人如无特别约定，则由物业公司交房给购房人的做法是错误的，是一种违约行为，购房人有权拒绝受领而要求开发商履行交房义务。
毋庸置疑的是，合同相对性原理告诉我们，合同约定的权利义务如无特别预定，则只发生在合同当事人之间。购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同的约定向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房（通常一交付房屋钥匙为标志)。需要指出的是，商品房交付使用，对于开发商来说是其主要义务，对于购房人来说则是其主要权利。
开发商将交房义务交由物业公司履行，实质上是混淆了开发商、物业公司与购房人三者之间的法律关系，同时更是一种典型的违约行为。
就三者之间法律关系而言，开发商与购房人之间是买卖关系（交付之后还有法定与约定的配合办证以及售后维修等义务），开发商与物业公司之间是一种物业管理委托关系（在该合同关系中并无商品房交付方面的约定），购房人与物业公司之间是一种物业服务合同关系。
开发商将交房义务交由物业公司履行，对照我国《合同法》的相关规定，属于一种债务转移的行为，而债务的转移以债权人的同意为其生效的标志。有鉴于此，在商品房买卖合同中如无特别约定，则由物业公司履行交房义务，对于开发商来说这种行为显然是违约行为。
如果商品房买卖合同中有“由物业公司交房”的类似约定，则购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。当然，在这种情况下，购房人收房之后，向物业公司缴纳收取物业费是则是基于相关法律规定和《物业管理合同》的约定，既是购房人的约定义务更是其法定义务。购房人不交纳物业费，物业公司可依据上述相关规定，追究购房人相应的法律责任，而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。（扬州民建房产支部蔡剑）
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